ボリュームプラン提出は、わずか 90 分
施主も入居者も満足するすご腕設計力

建築家と聞けば、多くの人が戸建て住宅を思い浮かべることだろう。しかし建築家の仕事の範囲は、オフィスビルや工場、商業施設のほか、駅や学校、病院、博物館などの公共施設など広範囲に及ぶ。

ところが、個人で活動する建築家が手掛けるのは戸建て住宅が中心で、集合住宅を手掛ける建築家は驚くほど少ない。なぜこれほどの偏りがあるのだろうか。

それは、戸建てと集合住宅とでは、「向き合う対象」と「制約」が違うという点にある。

戸建て住宅の場合は、施主と住む人が同一のため、施主の夢や理想を形にすればよい。もちろん、それ自体が簡単なことではないが、少なくとも誰のための設計かは明確だ。

しかし集合住宅の場合は、施主はデベロッパーや投資家である一方、実際に住むのは一般の入居者たち。施主が求める「収益性」と入居者が求める「住みよさ」という、時として相反する要素をバランスよく満たす必要がある。

さらに厄介なのが、個人住宅より遥かに厳格な制約や法規の存在。特にワンルームマンション条例は複雑で、例えば東京 23 区でも区によって違いがある。最低住戸面積や、ファミリー向け戸数の比率はもとより、駐輪場の台数まで違うといった具合だ。

そのため、同じような広さ・形の土地であっても区が違えば、建築規模や戸数・間取りが違うといったこともありうる。これらをしっかりと把握する専門性が必要とされるため、マンションを設計する建築家は、デベロッパーなどに所属していることが多い。

そんな状況の中、個人事務所でありながらも、約16年間で65棟、704戸の賃貸マンションを手掛けている建築家がいる。

設計事務所バリカンの中川さん。「坊主頭なのでバリカン」というユニークなネーミングは一度聞いたら忘れない。

ではなぜ中川さんは、個人で困難とされる集合住宅の設計でこれだけの実績を築けたのか?それは、中川さんのアイデアに富み、入居者のニーズを的確に汲み取る設計力あってのことだが、最大の武器は「スピード感ある対応」なのだ。

それは「わずか 90 分でボリュームプランを提出すること」だ。

土地の図面を受け取ってから 90 分以内に、敷地の利用計画、建物のボリューム、戸数や各住戸の面積・形状といった基本構想を作成し、返信する。

にわかに信じがたいこの超高速対応こそが中川さんの代名詞でもあり、他者には真似できない唯一無二のスキルなのだ。

では、中川さんはなぜこれほど高速なプランニングにこだわるのか?

「私のお客様の多くが、まさに今この土地を買うかどうか迷われている方々なんです」と中川さんは語る。

中川さんの顧客は主に、マンションデベロッパー、不動産会社、投資家だという。彼らは市場に出た土地や、金融機関などから紹介された物件について、購入の可否を迫られている。不動産は、一瞬で他社に流れてしまうこともある激戦の世界。

だからこそ、中川さんに相談してから90分でボリュームプランが受け取れれば、即座に収益性を検討し、土地購入の判断ができる。デザインや内装といったものは、後日じっくり詰めれば良い。

もちろん、土地取得に至らなかったり、事業性が見出せず、話が流れてしまうこともある。しかし、この圧倒的なスピード対応によって、そのまま中川さんに詳細設計を任されることが多いという。

この驚異的な高速対応は一朝一夕に身に着いたものではない。

「もともとは、2日かかっていたものが、1日になり、6時間になり、3時間になりと、段階的に時間を短縮していきました。毎回メールチェックから送信完了まで時間を測り、今では90分で送れるようになりました。記録更新していくのが楽しいというのもありました」と中川さんは語る。

このスピードを支える要因の1つは、中川さんの経験値の高さだ。いくつもの棟数を重ねていくうちに、もっとも効率的な規格というものが見つかってきた。例えば天井高などのサイズを、どのケースにおいても統一しているという。

次の要素は、徹底した仕組み化だ。事務所で仕事中にボリュームプランの依頼があった場合、これまで手掛けていた仕事をいったん中断し、最優先で取り組むことに決めているという。

これにより図面完成後に、条件不適合でやり直すという手戻りを省いた。「他社は区ごとの違いを見逃していて、想定していたプランができないということもあるようです」と中川さん。

そして何より、この90分以内でという縛りを中川さん自身が楽しんでいることも大きい。「容積率も0.5m²以上余らせないということも自分に課しています。もともと数学やパズルを解くのが好きでした。難問が『解けた!』という快感がモチベーションになっているのかもしれません」と語る。

こうして、効率性を追求しながらも、顧客目線の配慮も抜かりない。例えば住戸面積の設定。29.7m²と30.2m²では、実際の使用感にほぼ差を感じることはないだろう。しかし、こと不動産サイト上だと大きな違いとなる。

「検索で30m²以上で絞った場合、29.7m²の物件は候補に表示されません。だから、この検索性も考えた上で面積を設定しています」と中川さん。

この細かな心配りまで含めた、抜群の対応力が、クライアントに「中川さんにお願いしたい」と思わせる決定的な要素なのだ。

ここで、中川さんが手掛けた賃貸住宅の一例を紹介しよう。

クライアントは都内で収益用賃貸住宅や分譲戸建て、リノベーションなどを手掛ける不動産デベロッパー、バンブーフィールド。中川さんの手腕に信頼を置き、継続的に依頼する関係だ。

いつものように、土地の図面と共にボリュームプランの作成依頼が舞い込んだ。場所は東中野の閑静な住宅街。広さは十分にあるものの、一筋縄ではいかない条件があった。それは、第一種高度地区という規制に加え、避難経路確保のため、敷地の約3分の1に建物が建てられないという制約。頭を悩ませる難条件だが、中川さんは90分という時間的制約の中で、ひとまずのボリュームプランを提出した。「やむなく、1階住戸に専用庭を設けるプランで提出しました」と中川さん。

その後しばらくして、基本設計の依頼が届く。改めて、じっくりと間取りを検討していく中で湧き上がってきたのが「この広い庭を、庭のままにしておくのはもったいない。もっと豊かな空間にできないだろうか」という思い。

その中で出てきたのが、専用のドッグランにするというアイデア。さらにこのマンション全体を「ペットとの共生」をテーマにするというもの。エントランスに、足洗い用の水栓を設け、4階のルーフバルコニーには人工芝のドッグラン。一部の住戸には、キャットウォークにもなる棚も設置するというもの。さらには、ビルトインの消臭装置やペット見守りカメラを標準装備とした。

こうすることで、家賃を高く設定できる。そして何より入居者が長く住み続けてくれることにも繋がる。

こうして完成した建物を見ていこう。FABRIC東中野と名付けられたこの建物は、4階建て全18戸。25.14m²~40.79m²まで4タイプで構成される。

外観はシックで落ち着きあるホテルライクな佇まい。道路に面する部分は3階として、周囲の建物との調和も図った。

エントランスは、2段分階段を下りた先に設けた。日影規制に抵触しないよう、高さ10mに抑えるための工夫。宅配ボックスが併設された集合ポストで、利便性も高い。

住戸へのアクセスは、カーペットを思わせる長尺シートの内廊下を採用。ペットがいることでの防汚性とデザイン性を兼ね備えた。扉は黒で統一され、外観同様にホテルのような高級感を感じさせる。

各戸の玄関は段差のない、広いオープンクローゼット仕様。スペースの有効活用と利便性の両立だ。特筆すべきは、部屋との間に設けられたアクリルの仕切り扉。部屋との明確な区切りでもあり、ペットの飛び出しを防ぐ役割も果たす。

室内は、薄いグレーの壁で統一された落ち着いた雰囲気。年代や性別を問わずマッチする配色。大きくとられた窓から自然光が入り、空間に開放感をもたらしている。

キッチンは、本格的な料理にも対応可能なファミリータイプを採用。洗面所はコンパクトながらも、シンプルでモダンなデザイン。シンク下をあえてオープンにすることで、ペット用トイレを置く場としても活用できるといった配慮がある。

こうして完成したFABRIC東中野。募集後、即入居が決まった部屋も多く、中にはペットを飼っていない人・飼う予定もない人も入居しているのだという。いわば、ペットを飼わない人にとっても刺さったのだ。それだけ、中川さんのデザイン力が評価されていることの証だろう。

90分という超ハイスピードでのボリュームプラン作成から始まった設計が、入居者にとっても施主にとっても価値あるものとして結実した。

収益性を求めるデベロッパーの願い、住みよさを求める入居者のニーズ。この2つを創意工夫によって両立させられる、中川さんの手腕には驚かされるばかりだ。