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余す余地なし。
利回りと満足度を兼ね備えた集合住宅。

道路から奥まった旗竿敷地に建つ長屋、この変形敷地を購入し投資物件を設計してほしいというオーナー様の依頼から奈須野建築設計事務所　奈須野達也さんのプランニングは始まった。不動産会社を経営していて他の物件も持っているオーナー様、当然のことながら投資物件ということで、その要望は賃料を高めに設定できるようなデザインや、空間の感じ方、そして入居者数を増やすことが出来るため、目一杯土地を使った設計を行うことだ

奈須野達也

奈須野 達也 なすのたつや

株式会社 奈須野建築設計事務所 東京都 渋谷区

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必要なものは優先順位、不利な敷地条件の中での最適解。

駅が近いという高条件を持っているものの、旗竿という変形敷地のため割安の値段で土地を購入することが出来たオーナー様は、投資物件の収益を最大限にするため、デザインコンペの中において、土地を最も有効に活用しているという理由から、建築家の奈須野さんに設計をお願いすることを決めた。奈須野さんは、狭小地などの限られた土地を巧みに使う事が得意な建築家。今回の長屋はその奈須野さんの手腕と設計に対する姿勢が表れる事例になった。

※奈須野さんのインタビュー記事はこちら


旗竿地とは土地の形状が旗のような形になっている区画のことであり、都心に近い場所では目にすることが多い。玄関の位置が固定されてしまい日当たりを確保しづらい、道路から奥まった場所に建つため防犯面において不安が残るなどというデメリットが一般的に言われるがそれだけに、比較的安く購入することが可能だという面もある。

一般的な敷地と比べると不利な点があることはもちろんだが、収益を生むためにはしっかりとターゲットを定め、競合である集合住宅を押しのけ、住まい手に選んでもらわなくてはならない。それも、料金を低く設定することなく。
前提条件として、間取りはワンルーム。住まい手のターゲットは、都心で働くが家賃相場などの関係から都心に住むことができない新社会人の男性という事に絞っていった。都心に住むことが収入的に難しいという層をターゲットに据えたとはいえ、利回りを生むためには賃料は相場よりは高めに設定しなくてはいけない。ターゲットは都心で住むほどの収入はないものの、きちんと家にこだわりを持つ人だと設定した。

限られた旗竿地にて、最大限の利回りを生むため、建築家　奈須野さんの設計が始まった。
初期投資のコストはカットするが粗悪なものは作らない。住む人にとっても良い住環境になるように、奈須野さんの設計には余念がない。住む方に満足してもらう事が長い目で考えると、よい利を生むと考える奈須野さんは、コストを下げるべき所は下げながら定めたターゲットが注視するであろう点には、しっかりとコストを割く。

例えば、旗竿敷地では、その土地の特徴から重機が入れにくいということがあり、工事費がかさんでしまう事がよくある。それも今回の要望は敷地をめいっぱい使うという事もあり、建築をするための作業スペースがなくなってしまう。作業性の悪化は、そのまま施工費の増加にも繋がる。
奈須野さんは作業がしにくい合板ではなく、筋交いを使うことなどによってそのリスクを回避している。一方でターゲットを掘り下げて行く中で、玄関のオートロックの設置は行っている。家にこだわりを持つ人に選んでもらうための戦略からコストの優先順位を付けていった。
  • 左手と奥が今回の物件。

    左手と奥が今回の物件。

  • 防犯カメラ、オートロックの設置。死角になりやすい旗竿地においてしっかりとセキュリティは担保した。

    防犯カメラ、オートロックの設置。死角になりやすい旗竿地においてしっかりとセキュリティは担保した。

利回りと、満足度。２つの線が交わる点が設計の糸口。

　まず、今回の事例の驚くべき点はその土地の活用の巧みさだ。本来の土地面積を考えると６部屋が入るということが一般的な面積の中で、この長屋の部屋数は８部屋を取っている。しかし、単純に狭い部屋をたくさん作ったというわけではなく、空間をうまく利用して１つ１つの部屋に狭さを感じさせない工夫を凝らしている。機能面、広さ、そして明るさを感じるような設計を重視する事により、相場と比べてかなり強気の賃料を可能にした。

３階建てのこちらの長屋は１階には２部屋、２階、３階には３部屋の部屋数が設けられており３階にはロフトが付いている。各部屋にはしっかりと明かりが行き届くよう天窓を設置して明るさと広さを感じさせるようにしている。調光スイッチを採用することによって照明の明るさも変えられるため、部屋の雰囲気を演出することも出来る。
２，３階へと繋がる階段を利用し収納部分を儲けているため、一人暮らしの方にとっては他の物件に比べてかなり多くの荷物を収納する空間がある。
床材などにも奈須野さんのこだわりが見て取れる。直に触れる事が多く、実は住環境の満足度に結びつきやすい床はクッションフロアなどの安いものを使うのではなく、板張りにしている。
３階に行くための螺旋階段は特別感を演出しており。玄関前には姿見が備え付けられていることも、新人の男性社員には嬉しい点かもしれない。クロスなども部分的にアクセントを付けることによって飽きが来ないデザインにしつらえた。

こうして、敷地を目一杯使い利回りを意識しながらも、安っぽさや妥協を感じさせない長屋が完成した。将来に胸を膨らませながら上京し、新しい生活の場にこの長屋を選んだ住まい手には、いつかこの長屋をでていく日まで、天窓から明るい光が差し込むだろう。
  • 1階にも設置された天窓。一階だが陽光がしっかりと採れる

    1階にも設置された天窓。一階だが陽光がしっかりと採れる

  • 2階に上がるための階段。

    2階に上がるための階段。

  • ロフトに設置された天窓。もしロフトで眠るなら朝は気持ちよく起きられそうだ。

    ロフトに設置された天窓。もしロフトで眠るなら朝は気持ちよく起きられそうだ。

基本データ

施主
集合住宅
家族構成
夫婦

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奈須野達也

奈須野 達也 なすのたつや

株式会社 奈須野建築設計事務所 東京都 渋谷区

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